Tener el pleno dominio sobre un inmueble significa que se tiene la propiedad y también el derecho a hacer uso de ella. ¿Qué sucede cuando ambos derechos no coinciden en la misma persona? Hoy te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre la nuda propiedad.
La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) de ser dueño de un bien mientras otra persona (llamada usufructuario) tiene el derecho de usar y disfrutar ese bien durante un tiempo determinado o hasta su fallecimiento.
Es fundamental entender el alcance y la responsabilidad de este concepto antes de involucrarse en él.
En esta guía encontrarás todo lo que necesitas saber sobre la nuda propiedad.
En qué consiste. Se basa en la división de los derechos: el nudo propietario tiene la propiedad legal y el usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute.
Cuánto dura. El usufructo puede ser vitalicio o por un período de tiempo, dependiendo de lo que acuerden las partes. El nudo propietario sólo podrá disfrutar del bien cuando finalice el usufructo (suele ser a la muerte del usufructuario).
Qué implica para las partes. Durante el tiempo de usufructo, a través de un acuerdo legal se determina quién se encargará de los gastos de mantenimiento y cómo se utilizará la vivienda.
El usufructo vitalicio puede ser creado a través de un contrato entre el nudo propietario y el usufructuario. Este debe ser registrado en el Registro de la Propiedad para ser efectivo.
Estos son los deberes y derechos de cada uno sobre la nuda propiedad:
El nudo propietario:
- Es el dueño del bien pero con facultades limitadas: no tiene el uso y disfrute. Por eso se dice que la nuda propiedad es la «propiedad desnuda».
- Puede vender la nuda propiedad a un tercero que esté dispuesto a comprarla. El nuevo comprador debe respetar los derechos del usufructuario.
- Puede realizar obras y mejoras en la finca usufructuada, siempre respetando los derechos del usufructuario.
- Puede pedir un préstamo hipotecario sobre la finca usufructuada.
- Si la finca está hipotecada, le corresponde el pago de las cuotas correspondientes.
- Debe responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de deudas.
- Es responsable de las reparaciones extraordinarias, por ejemplo, impermeabilización de tejados, sustitución de ascensor y reparación de fachadas.
El usufructuario:
- Es alguien diferente al nudo propietario. Por ejemplo, un cónyuge, un hijo u otra persona designada en un testamento.
- Tiene el derecho de vivir en la propiedad (si se trata de una vivienda) o de usarla con otra finalidad (si se refiere a otros tipos de bienes).
- Puede alquilar a terceros el bien que tiene en usufructo y obtener una renta, ya que tiene el uso del inmueble.
- Puede vender su derecho al uso del inmueble al nudo propietario: este se convierte en dueño y pasa a tener pleno dominio de la propiedad.
- Debe pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Le corresponden los gastos ordinarios de la comunidad, como la luz y mantenimiento.
- Debe avisar al nudo propietario cuando sea necesario hacer reparaciones urgentes.
- Cuando fallece, la nuda propiedad se reúne y el nudo propietario recupera la propiedad completa.
¿Cómo se adquiere la nuda propiedad? Suele ser a través de tres formas:
- Herencia. Cuando los hijos heredan la nuda propiedad de un inmueble reservándose el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.
- Donación. El donante transmite la nuda propiedad al donatario, pero se reserva el usufructo vitalicio del bien.
- Venta. El propietario de una vivienda vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo. Suelen hacerlo personas mayores sin herederos o quienes necesitan recursos económicos. Así se aseguran el uso de la vivienda de forma vitalicia.
¿Cuáles son las desgravaciones fiscales? El valor de la nuda propiedad se calcula a un valor reducido en comparación con la propiedad completa. También puede haber ahorro en el impuesto sobre donaciones y sucesiones.
¿Es más fácil o difícil de vender? Quien compra una nuda propiedad debe estar dispuesto a comprar con el usufructo existente. Esto puede limitar el número de interesados y prolongar el proceso de venta.
Ventajas del comprador de la nuda propiedad. Puede conseguir la titularidad del inmueble a un precio menor. A cambio, debe esperar hasta el fallecimiento del propietario para disfrutar del inmueble.
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Fuente consultada:
conceptosjurídicos.com
